Земля следует судьбе строения

23. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Земля следует судьбе строения

Данный принцип закреплен в ст. 1 ЗК РФ: единство судьбы земельных участков ипрочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанныес земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключениемслучаев, установленных федеральнымизаконами.

Из существа данного принципа следует,что здание (сооружение), расположенноена земельном участке, неразрывнос ним связано и, безусловно, не можетсуществовать без земельного участка.

Этим принципом земельный участокфактически объединяется в одну сложнуювещь (земельно-имущественный комплекс)с другими объектами недвижимости,которые прочно связаны с земельнымучастком.

Тем самым устанавливается,что в таком качестве эти объекты,составляющие единый земельно-имущественныйкомплекс, и должны участвовать вгражданском обороте.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходеправа собственности на здание, строение,сооружение, находящиеся на чужомземельном участке, к другому лицу оноприобретает право на использованиесоответствующей части земельногоучастка, занятой зданием, строением,сооружением и необходимой для ихиспользования, на тех же условиях и втом же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится впункте 3 статьи 552 Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее- ГК РФ), предусматривающем, что припродаже недвижимости, находящейся наземельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности,покупатель приобретает право пользованиясоответствующей частью земельногоучастка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости.

25. Понятие и значение гос. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права на недвижимое имущество и сделкис ним подлежат государственной регистрациив Едином государственном реестре прав.

Специальным законом, регулирующимотношения, связанные с регистрациейправ на недвижимое имущество, являетсяФедеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “Огосударственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”(далее – Закон о регистрации прав), которыйдает понятие государственной регистрацииправ и определяет порядок ее проведения.

1.

Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним(далее также – государственная регистрацияправ) – юридический акт признания иподтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода илипрекращения прав на недвижимое имуществов соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации.

Государственная регистрация являетсяединственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированноеправо на недвижимое имущество можетбыть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация правпроводится на всей территории РоссийскойФедерации по установленной настоящимФедеральным законом системе записей оправах на каждый объект недвижимогоимущества в Едином государственномреестре прав на недвижимое имуществои сделок с ним (далее также – Единыйгосударственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрацииправ является день внесения соответствующихзаписей о правах в Единый государственныйреестр прав.

5. Отказ в государственной регистрацииправ либо уклонение соответствующегооргана от государственной регистрациимогут быть обжалованы заинтересованнымлицом или судебным приставом-исполнителемв суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежатправа собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделкис ним в соответствии со статьями130,131,132и164Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, за исключением прав навоздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания и космические объекты. Нарядус государственной регистрацией вещныхправ на недвижимое имущество подлежатгосударственной регистрации ограничения(обременения) прав на него, в том числесервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда.

1.

Право собственности и другие вещныеправа на недвижимые вещи, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственнойрегистрации в едином государственномреестре органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней.

Регистрацииподлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненногонаследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а такжеиные права в случаях, предусмотренныхнастоящим Кодексом и иными законами.

2.В случаях, предусмотренных законом,наряду с государственной регистрациеймогут осуществляться специальнаярегистрация или учет отдельных видовнедвижимого имущества.

3.Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость исделок с ней, обязан по ходатайствуправообладателя удостоверить произведеннуюрегистрацию путем выдачи документа озарегистрированном праве или сделкелибо совершением надписи на документе,представленном для регистрации.

4.Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость исделок с ней, обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрациии зарегистрированных правах любомулицу.

Информацияпредоставляется в любом органе,осуществляющем регистрацию недвижимости,независимо от места совершениярегистрации. Государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним осуществляют федеральныйорган в области государственнойрегистрациии его территориальные органы.

Государственная регистрация правпроводится в следующем порядке:

прием документов, представленных длягосударственной регистрации прав,регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в томчисле проверка законности сделки (заисключением нотариально удостовереннойсделки) и установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами наобъект недвижимого имущества, а такжедругих оснований для отказа вгосударственной регистрации прав илиее приостановления в соответствии снастоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имуществопри отсутствии указанных противоречийи других оснований для отказа илиприостановления государственнойрегистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающихдокументах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрацииправ.

Источник: https://StudFiles.net/preview/2042329/page:17/

Земельный участок следует судьбе здания

Земля следует судьбе строения

Тот же принцип применяется и в случаях, когда здание принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности.

Отчуждение доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которого пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В любом случае собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования частью земельного участка, на котором оно расположено и необходимой для его использования.

Вс соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

Что же касается самого Паскаленко, тот, как считает «тройка» судей, имел право на защиту и как представитель учредителей, и как участник общества.

«В отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника — конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку, — поясняет первый случай ВС. — Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности».

Что же касается второго, покупка недвижимости является более «привлекательной» для потенциальных покупателей, если продается вместе с землей, от чего ее стоимость повышается, поэтому Паскаленко «вправе претендовать на оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество» (ст.63 ГК).

Дом с участком неразделимы

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса».

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание. Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит.

О правах покупателя здания, строения, сооружения на земельный участок: проблемы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Постановлением апелляционного суда решение отменено.

С ООО в пользу КУМИ сумма неосновательного обогащения взыскана частично.

В остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционного суда, указав на следующее.ООО является собственником объекта недвижимости — автозаправочной станции.

Продавец данного объекта недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды, поэтому ООО, вне зависимости от того, что договор аренды земельного участка не был оформлен, обязано вносить плату за пользование исходя из ставок арендной платы.По сути, в приведенном примере суд посчитал, что у нового собственника здания, строения, сооружения возникло так называемое фактическое землепользование, которое, однако, не освобождает его от обязанности платить за это пользование.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости.

В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 5)).

Теперь ответ на него дается непосредственно в Земельном кодексе (п. Таким образом, находит свое воплощение принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Дипломные и курсовые работы, магистерские диссертации по праву на заказ

Добро пожаловать! На нашем сайте Вы можете заказать магистерскую диссертацию, дипломную или курсовую работу по праву (юриспруденции). Также мы можем подготовить для Вас отчет по практике, научную статью или реферат по праву, решить задачи, помочь с подбором материала и многое другое.

Все работы выполняются специалистами с высшим юридическим образованием, имеющими опыт научной и практической работы.

На сегодняшний день в сети Интернет можно бесплатно скачать множество работ, однако такие работы по юриспруденции никогда не дадут вам уверенности, так как они не выдерживают проверки преподавателем и определяются как скаченные с интернета. Курсовые и дипломные работы, а также магистерские диссертации по юриспруденции должны подготавливаться профессионалами, специализирующимися в области юриспруденции и права, а не «специалистами» широкого профиля.

При получении вы можете там же проверить вашу работу, загрузив файл в систему, для того, чтобы убедиться в ее оригинальности.

При заказе работы просим указывать необходимый процент оригинального текста в системе Antiplagiat.ru, а также способ проверки. Наши преимущества:

  • консультации по подбору темы работы (бесплатно);
  • бесплатное составление плана работы;
  • строгая специализация — подготовка работы лицами, имеющими, как минимум, высшее юридическое образование (мы выполняем только работы по праву).
  • подготовка работы на основе действующего законодательства;
  • использование в работе новейших литературных источников и новейшей судебной практики;
  • полное сопровождение до защиты работы;
  • гарантийные обязательства.

При подготовке всех работ используются регулярно обновляемые справочные правовые системы «Гарант» и «Консультант Плюс», что позволяет учитывать самые последние вступившие в силу изменения законодательства, а также законопроекты, планируемые к принятию Государственной Думой в ближайшее время.

Имеющаяся в нашем распоряжении как обычная, так и обширная электронная библиотека, позволяет нам использовать как классические труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, так и научные работы, учебники, комментарии, монографии и статьи, вышедшие в самое последнее время. Как правило, обязательным требованием для наших магистерских диссертаций, дипломных и курсовых работ по праву является наличие в них использованных источников выпущенных в текущем году. Абсолютно на все работы даются гарантии.

Доверьтесь профессионалам, экономьте свое время.

Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Например, в отношении подземных сооружений данный принцип если и будет действовать, то весьма ограниченно, поскольку недра всегда находятся в государственной собственности, а собственниками земельных участков и подземных сооружений могут быть, помимо государства, и муниципальные образования, и лица. В связке

«земельный участок — участок недр под ним — подземное сооружение в нем»

могут присутствовать три собственника, как в случае с подземными гаражами в населенных пунктах: земельный участок находится в муниципальной собственности, участок недр под ним — в государственной, подземное сооружение — в частной. Можно сделать вывод о том, что рассматриваемая норма-принцип распространяется исключительно на так называемые надземные сооружения и иные объекты недвижимости.

Земля следует судьбе строения

(см.

Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Настоящая редакция статьи 273 ГК РФ не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем. То есть, если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

В настоящее время право пользования чужим земельным участком, переходящее от одного лица к другому в силу перехода прав собственности на расположенное на таком земельном участке здание, включает в себя также и право аренды.

Суть возникшего конфликта проста.

В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала. Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок. Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю.

Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе. Вот логика главного суда страны.

Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал. Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю.

Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю.

Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял.

Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано.

Но почему-то районный суд этот вопрос решил.

Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс.

В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все

«прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков»

, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе.

Это статья 552.

В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости. Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса».

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность. Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Источник: http://civilyur.ru/zemelnyj-uchastok-sleduet-sudbe-zdanija-92947/

Земля следует за недвижимостью

Земля следует судьбе строения

Упоминание в процитированной норме договора об отчуждении ограничивает сферу ее применения договорными вариантами получения права на недвижимость, исключая при этом варианты приобретения недвижимости на основании прочих правоустанавливающих документов, определенных в Порядке № 7/5[1]. Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.

В любом случае до момента передачи права на земельный участок к покупателю должно произойти прекращение права на этот участок у продавца. Такое прекращение может произойти при использовании двух основных способов: отказ землевладельца от права собственности в пользу территориальной общины или государства (ст.

142 Земельного кодекса) или согласие на изъятие земельного участка (ст.149 того же Кодекса). Однако отказ собственника влечет за собой риск передачи органом местного самоуправления или органом исполнительной власти части прилегающего к объекту недвижимости земельного участка третьим лицам.

А вот согласие на изъятие предоставляется в пользу определенного лица, что делает этот вариант более безопасным для сторон сделки.

Статья 552

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России.

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Своеобразие имущественных отношений в сфере недвижимости в Соединенном Королевстве проявляется еще и в том, что отношения не могут перейти от простого и понятного соответствия между единым собственником и единым земельным участком к долевой собственности.

Стереотип британца таков, что собственник физически един, и принадлежащее ему имущество физически едино. Это верно до появления сособственников. Появление сособственников, т.е.

такое положение, когда имущество едино (например, стандартный двухквартирный дом английского типа), а собственников двое, смущало британцев до 80-х годов ХХ века.

Своеобразие государственного устройства Соединенного Королевства трудно понять без изучения его развития в историческом плане. , но не связано с темой данной статьи. Имущественные отношения в Соединенном Королевстве в сфере недвижимости легче понять в сопоставлении с аналогичными нормами в странах Центральных Европы, к краткому рассмотрению которых мы и переходим.

Недвижимость и земля: нотариальные препоны()

Абсурд ситуации заключается еще и в том, что природа возникновения кадастрового номера весьма непроста, а справки о присвоении этих номеров не на каждом углу раздают.

Прежде чем возникнет так называемый кадастровый номер, необходимо как минимум выполнить геодезические работы по измерению территории участка.

В ходе геодезических работ выполняется закрепление границ участка, определяется его конфигурация и целый ряд других параметров.

Из содержания указанной статьи следует, что неприватизированный, не оформленный в аренду или в пользование земельный участок не является полноценным объектом права, подлежащим государственной регистрации с присвоением уникального номера, позволяющего идентифицировать его среди огромного числа других участков на всей территории государства.

Земельный кодекс единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости

Так в основополагающей статье 130 ГК РФ, дающей определение недвижимого имущества, сказано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не земля и все, что стоит на ней и прочно с ней связано, а отдельно земельные участки и отдельно другие виды недвижимости — участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст.

340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Договор купли-продажи недвижимости

Такое положение объясняется тем, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст.

552 ГК, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса. В п. 2 ст.

555 ГК указано, что цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка — это следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон.

Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок. До момента государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок покупатель приобретает только возможность использования части земельного участка продавца.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка.

Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется «концепция единого объекта недвижимости».

По российскому праву, речь может идти только о принципе «единства судьбы недвижимости».

Приобретение здания либо сооружения, земля под которыми не выкуплена, таит в себе массу подводных камней.

В соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины (ЗК) к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования земельным участком в объеме и на условиях, имевшихся у предыдущего собственника недвижимости. На практике это оборачивается простым игнорированием данного права, защиты которому нет.

А теперь предлагаю осмыслить, а что же приносится в жертву, чьими правами мы расплачиваемся. Как уже указывалось выше, собственник недвижимости имеет исключительное право на аренду (пользование) земельного участка под объектом недвижимости.

Незаключение договора аренды с ним препятствует праву собственника распоряжаться своим имуществом, улучшать его, полноценно использовать, а с декабря 2010 года еще и продать это имущество.

На языке закона, это нарушение статей 19, 41 Конституции Украины, пункта 1 Протокола статьи 1 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод.

Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью

* Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку — договор аренды участка.

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта.

Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура «параллельного» оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:

Источник: https://russianjurist.ru/pensiya/zemlya-sleduet-za-nedvizhimostyu

Позиция ВС РФ по поводу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Земля следует судьбе строения

Как следует из определения ВС РФ от 31.03.

2016 № 303-ЭС15-13807, если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.

При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.

Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.

Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены. Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.

В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

Позиции судов

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен.

Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования общества о регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости и удовлетворил иск в этой части, отказав при этом в удовлетворении требования о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок. Суд исходил из того, что общество надлежащим образом исполнило обязательство по уплате арендных (выкупных) платежей, но в размер выкупной стоимости не была включена стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не являлся его собственником и не мог им распоряжаться. Суд также указал, что общество после приобретения права собственности на объекты недвижимости будет вправе потребовать от компании заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка по правилам ст. 445 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку на момент внесения последнего выкупного платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, и она приобрела соответствующие полномочия по распоряжению этим участком, у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст.

552 ГК РФ).

Для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа приняли неверное, противоречащее требованиям приведенных норм права решение о государственной регистрации перехода к обществу только права собственности на объекты недвижимости без земельного участка.

Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав на него к арендатору.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Суды, сделав вывод о том, что установленная договором выкупная стоимость не включает цену подлежащего передаче арендатору земельного участка, в нарушение требований ст.

71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не исследовали, предусмотрено ли договором условие о необходимости после приобретения арендодателем права собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить отдельно от объектов недвижимости выкупную стоимость земельного участка, не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов.

Вывод

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Источник: обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2016)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a8db9791410c3c44dc271e4/5ae8a63a3dceb76be76ee381

3 адвоката
Добавить комментарий